- Mouvement national des précaires de l'Éducation Nationale -

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- Location meublée : les règles

La loi Alur ne s’applique pas au congé délivré avant son entrée en vigueur

Les dispositions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, telles que modifiées par la loi Alur du 24 mars 2014, ne s’appliquent pas à un congé délivré et ayant produit effet avant son entrée en vigueur.

Le propriétaire d’un appartement d’habitation donné à bail en 2004 notifie le 26 avril 2013 à son locataire un congé pour reprise, à son profit, à effet du 1er novembre 2013. Le locataire ayant refusé de quitter les lieux, le bailleur le fait assigner devant le tribunal d’instance en validation du congé et en expulsion. Le locataire conteste la réalité du motif du congé et en demande l’annulation par application des dispositions nouvelles de l’article 15 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 issues de la loi Alur du 24 mars 2014 qui instaurent la possibilité pour le juge de procéder à un contrôle a priori de la réalité du motif de congé invoqué par la bailleur.

La cour d’appel retient que ces dispositions nouvelles ne sont pas applicables en l’espèce et rejette la demande d’annulation du congé.

Le pourvoi est rejeté : les dispositions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, telles que résultant de la loi du 24 mars 2014 ne sont pas applicables, le congé ayant été délivré et ayant produit effet en 2013.

A noter : la précision est nouvelle et utile. Les modalités d’application dans le temps de la loi du 24 mars 2014, dite loi Alur, qui a modifié de façon significative le régime des baux d’habitation instauré par la loi 89-462 du 6 juillet 1989, ne sont pas sans poser de nombreuses questions.

En l’espèce, le litige portait sur la validité d’un congé pour reprise. Avant la modification de l’article 15 de la loi de 1989 relatif au régime du congé, le juge ne disposait que d’un pouvoir de contrôle a posteriori du congé pour reprise, à moins que soit établie l’existence d’une fraude. La loi Alur a introduit d’une part l’obligation pour le bailleur de justifier du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise, d’autre part la possibilité pour le juge de vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations légales, et de déclarer le congé non valide si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Le locataire demandait au juge de faire application en l’espèce de ce contrôle « a priori » du motif du congé, le bailleur n’ayant selon lui pas l’intention d’habiter ledit logement. Il soutenait que les dispositions nouvelles relatives aux pouvoirs de contrôle du juge étaient d’application immédiate aux « instances en cours au jour de leur entrée en vigueur ».

Or, la loi du 24 mars 2014 a prévu, dans son article 14, des dispositions transitoires : les contrats en cours à la date de son entrée en vigueur demeurent soumis aux dispositions qui leur étaient applicables, à l’exception de certaines dispositions limitativement énumérées qui sont d’application immédiate, et au nombre desquelles ne figuraient pas initialement celles relatives au congé.

La loi Macron du 6 août 2015, qui a modifié ces dispositions transitoires et prévu notamment que l’article 15, dans sa rédaction issue de la loi Alur, était applicable aux contrats en cours, n’était pas encore promulguée ni à la date du congé ni à la date de l’arrêt de la cour d’appel.

Le demandeur au pourvoi se prévalait de l’Avis rendu par la Cour de cassation le 16 février 2015 (n° 14-70.011), qui a précisé que l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa nouvelle rédaction issue de la loi Alur, bien que non mentionné dans la liste des dispositions d’application immédiate, l’était néanmoins, « la loi nouvelle régissant immédiatement les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisées ».

La Cour de cassation a légitimement écarté cette analyse : les dispositions nouvelles de l’article 15, en ce qu’elles autorisent désormais le juge à contrôler le caractère sérieux du motif du congé, ne sont pas applicables à un congé ayant été délivré et ayant mis fin au bail en 2013, soit avant l’entrée en vigueur de la loi du 24 mars 2014. Elles n’étaient donc pas applicables à la cause.

Anne-Lise COLLOMP, Conseiller référendaire à la Cour de cassation

•• Sources  >>>


 

Cass. 3e civ. 1-12- 2016 n° 15-19.915 FS-PB 

© Editions Francis Lefebvre - La Quotidienne

Depuis la promulgation de la loi Alur (24 mars 2014), la location meublée est définie précisément : il s’agit d’un « logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante », et occupé comme résidence principale.

Depuis le 1er août 2015, le bailleur et le locataire doivent signer un contrat type, prévoyant notamment les clauses essentielles, les caractéristiques du logement, le montant du loyer, les charges récupérables, les modalités de paiement, un état des lieux, etc. (décret n° 2015-587 du 29 mai 2015).

Les équipements obligatoires du meublé

Le propriétaire doit mettre à la disposition de son locataire un minimum d’équipements énumérés dans une liste officielle.La liste précise des équipements à fournir, au nombre de onze, est fixée par le décret du 31 juillet 2015 applicable depuis le 1erseptembre 2015 :

  • une literie comprenant couette ou couverture ;
  • un dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambres à coucher ;
  • des plaques de cuisson ;
  • un four ou un four à micro-ondes ;
  • un réfrigérateur et un congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant de disposer d’une température inférieure ou égale à moins 6 °C ;
  • de la vaisselle nécessaire à la prise de repas ;
  • des ustensiles de cuisine ;
  • une table et des sièges ;
  • des étagères de rangement ;
  • des luminaires ;
  • du matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.

Cette énumération est minimale. Rien n’empêche le bailleur d’ajouter d’autres éléments et services. Attention : si un de ces onze éléments n’est pas proposé, la location meublée est susceptible d’être requalifiée en location vide, avec toutes les conséquences que cela implique : baisse du loyer, changement de fiscalité, etc.

Des similitudes avec la location vide

Depuis la loi Alur, la location meublée occupée à titre de résidence principale est régie par les articles 25-3 et suivants de la loi du 6 juillet 1989. Ce texte, qui définit de manière générale les droits et devoirs du bailleur et du locataire, s’applique désormais aussi bien à la location vide qu’à la location meublée, notamment pour :

  • l’état des lieux ;
  • les diagnostics immobiliers à fournir ; 
  • la révision ou l’indexation du loyer ;
  • les modalités de récupération du logement loué pour la vente ou pour l’occupation ;
  • la rédaction d’un contrat type, etc.

Comme en location nue, le propriétaire d’un meublé peut s’assurer contre les loyers impayés.

 

•• En savoir plus  >>>


 



26/05/2016
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